Makler sind verpflichtet, Kunden auf die fehlende Einholung von Informationen hinzuweisen!
In einem von Rechtsanwalt Florian Daniel für den Geschädigten (Maklerkunde) geführten Verfahren wurde das Maklerunternehmen (Beklagte) wegen Pflichtverletzung verurteilt, die Maklercourtage zurückzuzahlen.
Sachverhalt
Zwischen den Parteien bestand ein Schuldverhältnis, ein Maklervertrag im Sinne des § 652 BGB. Durch die Vermittlung der Maklerin kam es zum Abschluss eines Untermietvertrages zwischen dem Kläger und einer Dritten.
Entscheidung
Das Gericht erkannte eine Pflichtverletzung darin, dass die Beklagte (Maklerin) keine Ermittlungen über die dem (vermittelten) Vertragsverhältnis zugrunde liegenden Verhältnisse vorgenommen hat oder zumindest nicht darauf hingewiesen hat, dass keine Ermittlungen dahingehend angestellt wurden.
Denn der Makler steht zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für ihn bei Erfüllung seiner Aufgaben bestimmte Nebenpflichten ergeben.
Zwar darf der Makler Informationen, die er erhält grundsätzlich ungeprüft weitergeben. Der Makler muss diese jedoch mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert haben. Der Makler darf (selbstverständlich) keine Angaben machen, die ersichtlich unrichtig, nicht plausibel oder sonst bedenklich einzustufen sind. Ansonsten schuldet der Makler keine Ermittlungen und darf grundsätzlich auf die Angaben der Verkäuferseite/ Vermieterseite vertrauen.
Konkrete Umstände entscheidend
Aus den konkreten Umständen des dem Urteil zugrunde liegenden Sachverhaltes schuldete der Makler jedoch Ermittlungen oder hätte dem Kläger zumindest auf die fehlende Einholung von Informationen zu den Vertragsbeziehungen hinweisen müssen. Denn hinsichtlich der konkreten Vertragskonstruktion (Eigentümer vermietet an Hauptmieter, deren Lebensgefährtin, die nicht im Hauptmietvertrag aufgeführt ist, tritt als Vermieterin auf und unterschreibt – im eigenen Namen – den Untermietvertrag; dies ohne die notwendige Befugnis) hätte es sich der Maklerin aufdrängen müssen, nachzufragen und nähere Informationen einzuholen oder zumindest auf diese Umstände und darauf hinzuweisen, dass eine Prüfung der Vertragsverhältnisse nicht stattgefunden hat. Dies galt umso mehr, als dass der Kläger der beklagten Maklerin gegenüber deutlich gemacht hatte, dauerhaft in dem Objekt wohnen zu wollen.
Der Schaden war – nachdem der Kläger kurz nach Einzug vom Eigentümer gekündigt und in der Folge auf Herausgabe der Wohnung verklagt wurde – unter anderem in der (nutzlos) gezahlten Maklercourtage zu sehen. Denn der Kläger hätte in Kenntnis der konkreten Umstände den (Unter-)Mietvertrag nicht geschlossen. Entsprechend war der Kläger so zu stellen, als hätte er den Untermietvertrag nicht geschlossen.
Kommentar
Der Maklerkunde hat einen Anspruch darauf, durch entsprechende Information durch den Makler, in die Position versetzt zu werden, sich ein umfassendes Bild von den konkreten Umständen machen zu können. Erst wenn der Maklerkunde zumindest die Information seitens des Maklers erhalten hat, dass dieser sich (trotz gewisser Anzeichen/ Unstimmigkeiten) nicht weiter informiert hat, erhält er die Möglichkeit, sich – notfalls – selbst die für ihn und seine Entscheidung notwendigen Informationen zu beschaffen. Denn erst dann wäre der Kläger in eine Position gesetzt worden, die es ihm – aufgrund der Kenntnis darüber, dass die Hintergründe nicht erforscht wurden – erlaubt hätte, eigene Nachforschungen anzustrengen. Durch die nach außen jedoch vollkommen üblich wirkende Abwicklung des Geschäfts/ der Maklertätigkeit konnte der Kläger noch nicht einmal vermuten, dass das Vertragskonstrukt – ähnlich der Gefahr bei einer urheberrechtlichen Rechtekette – fehlerhaft ist und dadurch Gefahr läuft, in sich zusammenzufallen.
Die Rechtsprechung geht damit mittlerweile dazu über, dem Makler gesteigerte Überprüfungspflichten und verstärkte Beratungspflichten aufzuerlegen, womit dem sich ändernden Berufsbild weg vom bloßen Nachweis- oder Vermittlungsmakler hin zu einem Dienstleister Rechnung getragen wird.
Sie haben Beratungsbedarf? Gerne!